金华市区城中村改造实施办法（试行）-2014年版
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- 作者：在明团队
婺城区、金东区人民政府，市政府有关部门：
《金华市区城中村改造实施办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
金华市人民政府办公室
2014年6月5日
金华市区城中村改造实施办法（试行）
第一章 总则
第一条 为进一步规范市区城中村改造的规划、建设和管理，改善居住环境，提升城市品质，根据有关法律法规规定和《中共金华市委 金华市人民政府关于加快推进金华市区城中村改造工作的意见》（市委〔2013〕43号），结合市区实际，制定本办法。
第二条 本办法所称城中村，是指市区二环路以内，村集体农用地全部或基本被征收（人均耕地低于0.2亩），但土地权属、房屋建设、村（居）民安置仍保持农村集体模式的村（社区）。对于二环路以外涉及重点项目和重点区块开发建设需整体搬迁的村（社区），经批准也可列入城中村改造范围。
本办法所称城中村改造，是指根据市区经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划对城中村进行综合改造，按照节约集约用地的原则和“公寓式安置、小区化建设”的模式，整合土地资源，进行统一安置。
第三条 市区城中村改造工作领导小组负责统筹市区城中村改造工作，研究制定市区城中村改造的指导性政策，协调解决市区城中村改造的重大问题。领导小组下设办公室（设在市建设局，以下简称市城改办）负责市区城中村改造的综合协调、监督检查，组织相关部门建立完善政策体系等工作。
市农办、市发改委、市公安局、市民政局、市财政局、市人力社保局、市国土资源局、市建设局、市规划局、市农业局、市环保局、市行政执法局、市人防办等部门按照各自职责，做好城中村改造相关工作。
第四条 各区人民政府、金华开发区管委会（以下简称区政府、管委会）是本辖区城中村改造的责任主体，应当建立健全组织领导机构，全力推进本辖区城中村改造工作。
各区政府、管委会设立的农转居多层公寓建设管理中心（以下简称各区、管委会建管中心），是本辖区城中村改造工作的实施主体，负责城中村改造项目立项、融资、资金平衡、安置小区建设管理等工作，业务上接受市城改办的指导。
各乡镇（街道）是本辖区城中村改造的工作主体，负责城中村改造项目的土地征收、拆迁补偿、社会稳定等工作。
第五条 城中村改造应当遵循“政府主导、市区联动，统一政策、协调推进，规划引导、试点先行，依法行政、阳光改造”的基本原则，充分调动各方面的积极性，依法保护村级（社区，下同）集体经济组织成员的合法权益，做好社会稳定风险评估工作，积极稳妥地推进。
城中村改造工作与“撤村建居”改制工作同步进行，有效推动农村向社区转变，农民向市民转变。
第二章 规划与建设
第六条 各区政府、管委会根据市政府下达的目标计划，制定城中村改造三年规划和年度计划，并按下列次序确定优先安置的村（社区）：
（一）重点工程项目涉及需搬迁的村（社区）；
（二）城市建设规划即将开发建设的村（社区）；
（三）其他列入城中村改造规划范围的村（社区）。
第七条 市规划部门会同各区政府、管委会依据城市总体规划和土地利用总体规划，优先编制城中村改造专项规划，用于指导城中村改造和安置小区规划。
第八条 各区、管委会建管中心向规划部门申请安置小区项目规划条件。规划部门依据已经批准的城市控制性详细规划、城中村改造专项规划以及项目具体情况，核定规划条件。
安置小区建设用地的规划条件应严格控制，一般用于建设高层、小高层公寓，容积率原则上控制在2.0—2.8。因特殊原因需调整容积率的，经市城改办、市规划局审核后，报市政府审批。
第九条 市规划部门会同各区政府、管委会，依据已经批准的城市控制性详细规划、城中村改造专项规划，结合住宅区片公共服务中心规划，统筹安排产业发展用地。
第十条 城中村改造规划要做好遗存保护，允许符合要求的建筑物迁入安置小区，以传承乡村历史文化。
第十一条 各区政府、管委会必须加快城中村改造安置房建设，逐步建成一批规模适度、配套齐全的安置小区，尽量做到“以房等人”。安置小区可以委托国有全资或控股公司作为业主单位实施建设，可以委托具有相应资质、信誉好、业绩优的建设单位进行代建。
第十二条 各级行政主管部门按照职能分工，对城中村改造安置小区建设应当重点服务、优先安排，实行绿色通道。
第十三条 安置小区项目开工建设、竣工验收等，应依法办理相关许可等手续，确保工程质量和施工安全。
第三章 改造安置政策
第十四条 安置对象城中村改造以村级集体经济组织为单位，安置对象包括：
（一）村级集体经济组织实有登记在册成员；
（二）服兵役前属本村级集体经济组织成员的义务兵、士官；
（三）入学前属本村级集体经济组织成员的全日制大中专院校在校学生；
（四）服刑前属本村级集体经济组织成员的正在改造人员。
安置对象以城中村改造方案批准之日实有登记在册的户籍人口为依据，安置户以原农民私人建房审批户为基数，经公示后由区政府、管委会组织核实确认。
第十五条 安置方式与标准城中村改造安置分为公寓式安置（土地性质为国有出让，下同）、货币安置两种方式，由安置对象自愿选择。
（一）公寓式安置标准：以人均住宅建筑占地面积25平方米为基准，最高不超过1：4.3（每户限额占地面积与公寓式安置房建筑面积之比）确定公寓式安置房建筑面积；
（二）货币安置标准：按现有合法建筑重置价格1：3的标准给予补偿。
村级集体经济组织合法的所有用房一律采用货币安置，按现有合法建筑重置价格1：3的标准给予补偿。
第十六条 公寓式安置用地以划拨方式供地，由各区、管委会建管中心按国有出让土地评估价的5%补交土地出让金后，转为国有出让土地。
第十七条 产业发展用地村级集体经济组织以城中村改造批准之日实有登记在册的户籍人口为依据，按人均不超过20平方米安排产业发展用地，用途为商业、服务业；鼓励选择工业用地性质的产业发展用地，可按商业用地的2倍折算成工业用地面积，且人均产业发展用地（工业用地性质）最高不超过40平方米。产业发展用地由各区政府、管委会按集约的要求，跨区域统筹安排。产业发展用地属村级集体经济组织所有。已享受过“留地”政策的村级集体经济组织原则上不再享受产业发展用地政策。
产业发展用地必须符合城中村改造专项规划，容积率不得超过1.7，如超过规定容积率的，按照评估价补缴土地出让金。
产业发展用地以公开挂牌方式出让。产业发展用地的土地出让金扣除中央、省计提规费和市政设施配套费用后，全额返还村级集体经济组织。
产业发展用地由村级集体经济组织自行开发建设，需要进行合作开发的，村级集体经济组织必须占51%以上的份额。
第十八条 房屋拆迁补偿对已办理权证登记的合法建筑按照省、市有关规定给予拆除补偿。未经登记的建筑由国土资源、规划、行政执法等有关部门依法认定和处理，认定结果应及时公示。
对经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑，不作为安置依据。对违法建筑、超过批准期限的临时建筑和暂保使用的房屋不给予拆除补偿，不作为安置依据。
在本村拥有合法产权房屋的非村级集体经济组织成员一律按评估价实行货币补偿。
第十九条 安置房房款结算安置房建筑面积在安置标准面积范围内，房款按项目工程成本价收取，每年调整公布。因户型关系超出安置标准面积的，每户超出部分（最高不得超出8平方米）按评估价的80%收取房款；因户型关系不足安置标准面积的，不足部分按评估价80%给予补偿。
车库（车位）、附房、阁楼等不计入安置面积，按评估价收取。
第二十条 安置房在按规定办理房屋所有权证、土地使用权证后，可以上市交易。
第四章 实施程序
第二十一条 城中村改造的拆迁补偿安置按下列程序实施：
（一）提出方案。各区、管委会建管中心根据安置对象的意愿、乡镇政府（街道办事处）的初审意见，组织编制城中村改造方案，具体包括村集体及村民的基本情况、村民补偿安置方案、村集体经济组织补偿安置方案等内容。
城中村改造方案经村民（社员）会议或村民（社员）代表会议讨论且三分之二同意后，由各区政府、管委会报市城改办审查。市城改办在征求规划、国土资源等部门的意见后，提请市政府批准实施。
（二）签订协议。各区政府、管委会或区政府、管委会授权的乡镇政府（街道办事处）根据批准的城中村改造方案，与村集体经济组织及村民签订补偿安置协议。
（三）拆除旧房。根据补偿安置协议，各区政府、管委会组织具有相应资质的企业拆除房屋以及村集体土地上的其他建筑物、构筑物和附属物。
（四）土地征收。宅基地和其他村庄建设用地、农用地等村集体土地依法征收为国有土地。
（五）房屋交付。各区、管委会建管中心结合各自实际，按照公开、公平、公正的原则，制定安置房的选房办法。
（六）后续工作。进行资产清算和档案资料的移交。
第二十二条 国土资源、规划、建设、公证等部门，按照各自职责依法停止城中村范围内宅基地审批和国有划拨土地性质变更等手续，停止房屋新建、改建、扩建审批，停止土地使用权和房屋所有权变更登记和房地产产权公证。
第五章 配套政策
第二十三条 城中村改造项目经费由各区政府、管委会统筹平衡。原城中村村庄建设用地进行出让的，土地出让金扣除中央、省计提规费和市政设施配套费用后，全额返还各区政府、管委会。
安置小区内按规划配建的商业用房出售收入作为城中村改造项目经费，用于项目资金平衡。安置小区内公共配套房屋的所有权，除依法属于业主共有的以外，由各区、管委会建管中心所有并管理。
第二十四条 列入城中村改造安置的对象可按规定参加养老、医疗等社会保险，享有城镇居民职业培训、就业服务等同等权利。
第二十五条 涉及市本级收入的城中村改造行政事业性收费，可按照权限和程序报经市政府批准后减收、免收、缓收。
第六章 监督管理
第二十六条 各区政府、管委会在实施城中村改造过程中应当严格审核确认安置对象、户数以及土地、规划等相关材料。对于存在弄虚作假，瞒报、漏报行为的，依法追究相应的法律责任。
第二十七条 城中村改造应当严格按照批准的改造方案实施，对未按照改造方案实施或者擅自更改改造方案的行为，由有关部门依照相关法律、法规进行处理。
第二十八条 城中村改造管理工作人员应当认真履行职责。存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十九条 城中村改造工作纳入政府年度目标考核管理。
第七章 附则
第三十条 各区政府、管委会根据本办法制定实施细则。
各区政府、管委会制定的实施细则、改造计划和有关政策，报市区城中村改造工作领导小组备案后执行。
市农办、市民政局、市财政局、市国土资源局、市农业局等部门应根据相关法律、法规、规章以及本办法的规定，加快制定、完善“撤村建居”改制工作、村集体经济股份合作制改革等相关配套政策。
第三十一条 金义都市新区管委会城中村改造试点工作参照本办法执行。
第三十二条 本办法自印发之日起施行。本办法实施前的城中村改造相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。